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解放路综合办公区物业采购服务采购项目的潜在供应商应在线上获取采购文件，并于**** 09时00分（北京时间）前提交响应文件。
严格遵照国家、省、市的法律法规执行。按照《中华人民共和国民法典》、《劳动法》、《安全生产法》、《消防法》、《特种设备安全法》、《物业管理条例》、《建筑消防设施的维护管理》、《特种设备使用管理规则》、《电梯维护保养规则》、《辽宁省机关事务管理标准》等法律法规开展工作。
一、环境卫生保洁管理
（一）环境卫生保洁管理内容。
1、解放路综合办公区****
2、负责每日垃圾收集工作。
3、负责公共区理石地面、墙面等保洁养护工作。
4、负责室内外公共区灯具的卫生清洁。
5、负责卫生消杀。
（二）环境卫生保洁管理标准。
建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备，实行标准化清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护，确保地面光洁无污渍。室内环境达到“四无”：无灰尘、无异味、无杂物、无污垢，各种设施无灰尘、无油渍，无擅自占用和堆放杂物现象。具体区域标准：
1、外围及周边道路：地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示、标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。
2、大厅、楼内、房屋共用走廊、楼梯安全通道：地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物。
3、办公区域、会议室、地面、墙面干净，无灰尘、无污渍；天花板、风口目视无灰尘、无污渍；桌椅干净，摆放整齐有序。
4、楼梯及楼梯间：梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手、栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
5、公共卫生间：地面干净，无污渍、无积水；大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画；金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；净水器、热水器等表面干净，无污渍，有光泽；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒；卫生间内空气流通并且无明显异味。
6、茶水间及工具间：地面干净，无杂物、无积水，用品摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
7、电梯轿厢：电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；不锈钢光亮无尘，梳齿板内无杂物污渍，轿厢内地面干净有光泽。
8、电器设施：灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹，装饰件无积尘、无污迹，开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。
9、垃圾桶：按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍、无痰迹，垃圾日产日清。烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。
10、消防栓、消防箱、公共设施：保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；监控摄像头、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
11、垃圾箱应专人管理，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，无明显异味，垃圾日产日清。
12、设备机房、管道、指示牌：无卫生死角、无垃圾堆积、无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。
13、庭院每天随时保洁，及时清扫烟头、纸屑、石块、残土、树叶等，垃圾日产日清日运。卫生清理、垃圾清运及时率达到100%。
14、卫生消毒：科学有效地进行卫生消毒。
定期科学有效地对办公区进行卫生消毒，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。
二、会议保洁服务
（一）会议保洁内容
1、建立会议保洁保障制度。
2、按照采购单位要求，为采购单位举办的各类会议活动提供保洁服务。
（二）会议保洁服务标准。
1、会前打扫室内卫生，保持室内整洁。会议室温度控制、桌椅摆放等工作。
2、会议后及时清理，做好会后的会场卫生保洁工作，使会议室恢复正常使用状态，保证随时使用。
三、工程运维服务
工程运维服务内容及标准：
服务内容：负责解放路综合办公区****
服务标准：日常零修小修及设施设备维护是解放路综合办公区****
（一）楼宇系统。
1、楼宇系统服务内容：负责各楼宇附属设施、功能房卫生间附属设施、庭院管道、各功能井（盖）等日常维护。
2、楼宇系统服务标准：每日对各楼宇附属设施、功能房、卫生间附属设施、庭院管道、各功能井盖等日常检查，每月进行一次维护，并做好维护部位登记。
（二）泵房设备维护。
1、泵房设备维护服务内容：负责供水泵房内所有阀门、管道等供水附属设施的检修、保养，主要供水设备由专业厂家维修，采购人负责费用，中标方负责协助；负责供水泵房设备巡视检查，每天必须保证巡视两次以上，做好供水站设备运行记录。如发生故障性停水必须具有能力及时排除故障，保证恢复基地供水。
2、泵房设备维护服务标准：①必须专人负责。每日至少巡视2次水泵房、水箱间，做好记录。保证设备、阀门、管道等运行正常，无跑水、冒水、滴水、漏水现象。②如遇供水单位限水、停水，接到供水部门通知后应及时通知办公区****
（三）给水系统。
1、给水系统服务内容：负责解放路综合办公区****
2、给水系统服务标准：①每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示正确，保证给排水系统正常运行使用。②建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次。③二次供水水箱保持清洁卫生。④生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、无灰尘，无鼠虫害发生。
（四）排水系统。
1、排水系统服务内容：负责解放路综合办公区****
2、排水系统服务标准：定期对排水管进行清通、养护，保证室内外排水系统通畅，保证汛期道路、设备间无积水和浸泡的现象发生
（五）供暖系统。
1、供暖系统服务内容：负责室内供暖系统的维护和日常检查（含进户井及井内设施）。各楼内管道、分水器与供暖有关的各种设施基础日常维护。
2、供暖系统服务标准：①供暖期每日检查供暖泵房内设施、设备的运行情况并记录，如发现问题及时通知供暖单位进行维修。②每日检查楼内供暖系统、管道、分水器设施、设备运行情况，有无漏水，出现故障，立即排除。③供暖前、后配合供暖单位进行各项设施设备的检查。④定期对分水器和地暖管线进行冲洗、排污处理。⑤定期检查供暖泵房内地漏、泄水沟及排水系统，确保完好可用。
（六）供电配电系统。
1、供电配电系统服务内容：①负责室内供配电系统维护，保障用电安全。②负责解放路综合办公区****
2、供电配电系统服务标准：①建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠虫害发生。②供电运行和维修人员必须持证上岗，建立24小时运行维修值班制度，出现故障，立即排除。③对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡查维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录，建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电。④加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全，管理和维护好留置中心内灯光亮化设施。⑤制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限。⑥每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，确保用电安全。
（七）公共设施。
1、公共设施服务内容：负责水系设施、道路、方砖路、墙砖、庭院座椅、垃圾箱、各种井盖等的基础维护和日常巡检。
2、公共设施服务标准：定期对公共设施进行日常巡检，做好日常维护，确保正常使用。
（八）防寒保温。
1、防寒保温服务内容：负责楼宇所需防寒保温门帘的悬挂、保管，对特殊部位采取针对性防寒保温措施。
2、防寒保温服务标准：①根据季节变化，适时悬挂、拆除防寒保温门帘。②冬季对特殊部位采取针对性防寒保温措施。
第四部分：主要岗位人员配置及要求| 序号 | 岗 位 | 人 数 | 人员岗位分布 | 具体工作 | 工作要求 | 工作时间 |
| 1 | 班长 | 1人 | 全面负责保洁 | 负责检查所辖区公共区域、卫生间、会议室的卫生，以及片区人员的管理工作 | 50周岁以下，有同等职位工作经验；品貌端正、稳重踏实，能吃苦耐劳，具有良好的职业道德；责任心强，工作耐心细致，敬业、刻苦并能承受工作压力；熟悉清洁剂及用品的使用，能熟练操作多种清洁机械。能够对刚入职的员工进行培训。 | 早7:00-晚16:30 |
| 2 | 保洁30人 | 30人 | A座5人、B座11人、C座3人、D座3人、原八一剧场3人 | 负责清扫所辖区公共区域、卫生间、会议室的卫生 | 55周岁以下，身体健康，能吃苦耐劳；熟练使用各种保洁用品用具，具备良好的敬业精神、服务意识，勤劳踏实。 | 早7:00-晚16:30 |
| 外场地5人 | 负责清扫院内所辖区公共区域卫生 | 55周岁以下，动作利落，具有较强的服务意识。 | ||||
| 3 | 会议保洁 | 4人 | A、B座7个会议室 | 会议保洁、用水服务 | 55周岁以下，身体健康，能吃苦耐劳；熟练使用各种保洁用品用具，具备良好的敬业精神、服务意识强、工作认真细致。 | 早7:00-晚16:30 |
| 4 | 工程7人 | 4人 | 高压变电站 | 负责所有电气类设施设备的维修和管理。 | 55周岁以下，男性，具有高压、低压电工证，熟悉变电所设备的运行、维护、管理等工作。 | 24小时 |
| 3人 | A、B、C座维修现场 | 负责给排水、供暖、空调、门窗维修等多项工作。 | 55周岁以下，男性，精通水电，门窗维修等操作流程，具有水暖专业基础知识，熟悉给排水设备、设施运行、维护、管理等工作。 | 早8：00-晚17：00 | ||
| 合计 | 42人 | |||||
注：物业所有从业人员上岗前必须经过健康体检，取得健康合格证方可上岗工作；身体健康，五官端正，无传染及其他疾病，政审合格，责任心强；
第五部分：安全保密管理要求一、物业人员入职前必须上报采购人进行政治审查，政审不合格不得录用。
二、上岗前进行安全保密培训，签订《保密承诺书》，上报采购人备案，统一办理出入证件
三、解放路综合办公区****
四、重点岗位作业人员，每年应进行—次政审和保密作业考核，不符合者予以清退。
第六部分：物业公司考核管理要求| 项目 | 分项 | 序号 | 评估标准 | 分值 | 发现问题 | 扣分 | 实际得分 | |
| 基础管理 | 规范服务 | 1. | 员工统一着装，明显工作牌标志，岗姿规范，文明服务，举止行为规范 | 1分 | ||||
| 2. | 管理人员须有经过专业培训。 | 1分 | ||||||
| 3. | 各专业操作人员须持有国家认可职业资格上岗证。 | 1分 | ||||||
| 4. | 管理项目有明确的作业标准书（制度、流程等），相关职员都熟悉并掌握作业标准内容。 | 1分 | ||||||
| 客户沟通 | 5. | 客服部保存有各部门之间的协调工作记录，如派工单、需解决事宜联络单等。 | 1分 | |||||
| 6. | 客服职员在遇到业主时应主动礼貌的问候业主。 | 1分 | ||||||
| 7. | 公共告示有明确的张贴时间及相关要求，无乱张贴。 | 1分 | ||||||
| 8. | 对业主档案资料建立保密管理制度。 | 1分 | ||||||
| 9. | 客服部建立真实、完整的业主档案资料，并不断补充、完善和更新。 | 1分 | ||||||
| 共 用 设 施 设 备 管 理 | 管理服务要求 | 10. | 建立《设施设备年度和月度保养计划》 | 1分 | ||||
| 11. | 对供方公司要进行定期考评。 | 1分 | ||||||
| 12. | 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 | 1分 | ||||||
| 13. | 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。 | 1分 | ||||||
| 14. | 设备机房设置挡鼠板等安全设施， | 1分 | ||||||
| 15. | 业主报修，维修人员应在30分钟内到达 | 1分 | ||||||
| 16. | 预约报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 | 1分 | ||||||
| 17. | 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。 | 1分 | ||||||
| 18. | 共用建筑区域日常维护良好，检修记录和保养记录齐全。 | 1分 | ||||||
| 19. | 有共用设施设备档案（设备台帐）。 | 1分 | ||||||
| 20. | 设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 | 1分 | ||||||
| 21. | 操作人员按照设施设备操作规程及保养规范执行。 | 1分 | ||||||
| 22. | 建立设备清单并对设备进行统一编号，设备清单上所列的内容与实际情况相符 | 1分 | ||||||
| 23. | 各种设备档案资料装订成册、标识清楚 | 1分 | ||||||
| 24. | 各种设备档案资料图纸分类存放、码放整齐、标识清楚、查阅方便。 | 1分 | ||||||
| 25. | 建立给排水系统设备的安全操作规程，操作职员熟悉并自觉遵守规程。 | 1分 | ||||||
| 26. | 无人值守的设备机房建立《设备巡视签到表》。 | 1分 | ||||||
| 27. | 建立公共设备设施日常巡检路线图并在工程部办公室及重点值班机房悬挂，工程部职员熟悉日常巡检路线及其内容。 | 1分 | ||||||
| 28. | 建立各主要公共设备设施的能源运行统计记录。 | 1分 | ||||||
| 供电管理 | 29. | 建立高压变电系统设备的安全操作规程，操作职员熟悉并自觉遵守规程。 | 1分 | |||||
| 30. | 高压变电室有岗位责任制、巡回检查制度健全并已上墙且排列整齐。 | 1分 | ||||||
| 31. | 高压变电室有设备故障应急工作流程，并上墙。 | 1分 | ||||||
| 32. | 高压变电室有防火制度并配备相应的消防器材。 | 1分 | ||||||
| 33. | 高压变电室的各种高压工具码放整齐、标识清楚。 | 1分 | ||||||
| 34. | 高低压变电室的各个门口放置挡鼠板，挡鼠板不应低于60厘米。 | 1分 | ||||||
| 35. | 低压配电室有岗位责任制、巡回检查制度健全并已上墙且排列整齐。 | 1分 | ||||||
| 36. | 低压配电室有明确的交接班记录。 | 1分 | ||||||
| 37. | 低压配电室有防火制度并配备相应的消防器材。 | 1分 | ||||||
| 38. | 低压配电室设备运行正常、操作运行人员持证上岗。 | 1分 | ||||||
| 39. | 低压配电室的各种工具码放整齐、标识清楚。 | 1分 | ||||||
| 消防管理 | 40. | 建立消防系统设备的安全操作规程，操作职员熟悉并自觉遵守规程。 | 1分 | |||||
| 41. | 消火栓等设施保养完好、无锈蚀、无漏水现象。 | 1分 | ||||||
| 42. | 消火栓箱玻璃完整、无破损现象，如发现破损，公司有维修计划。 | 1分 | ||||||
| 43. | 消火栓按月度周期进行检查，并保存有最新的检查记录。 | 1分 | ||||||
| 给排水管理 | 44. | 室外水泵结合器油漆基本完好、标识清楚、无锈蚀无漏水现象。 | 1分 | |||||
| 45. | 水泵房的运行管理制度健全并已上墙且排列整齐、视觉美观。 | 1分 | ||||||
| 46. | 水泵间排水设施通畅、地沟箅子无锈蚀现象且油漆防腐层完好。 | 1分 | ||||||
| 电梯管理 | 47. | 电梯运行正常，监督维保单位按维保合同定期检修、保养，检修、保养记录完整。 | 1分 | |||||
| 48. | 电梯机房干净整洁无杂物堆放，机柜及曳引机表面无灰尘及油污。 | 1分 | ||||||
| 49. | 电梯机房的盘车工具悬挂/码放整齐，标识清楚。 | 1分 | ||||||
| 50. | 电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁。 | 1分 | ||||||
| 51. | 电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案。 | 1分 | ||||||
| 52. | 轿厢内至消防中心和机房的对讲有效。 | 1分 | ||||||
| 53. | 电梯机房的照明、门、窗、锁完好无损 | 1分 | ||||||
| 公共设施管理 | 54. | 楼宇自控系统运行正常，运行记录完整 | 1分 | |||||
| 55. | 公共区域的墙壁、天花、地面无裂缝及损伤。 | 1分 | ||||||
| 56. | 天花的涂料层无起皮及脱落现象；天花上的检查口无脏手印。 | 1分 | ||||||
| 57. | 楼梯踏步、扶手有无损坏、楼梯间墙壁及天花涂层无起皮、无明显裂缝、空鼓现象。 | 1分 | ||||||
| 58. | 屋面落水口通畅、无杂物堵塞现象。 | 1分 | ||||||
| 59. | 屋面的避雷带连接牢固、无脱焊的现象 | 1分 | ||||||
| 60. | 园区内的木器装置和设施要有保养办法，破损后要及时修复，要做好防腐措施 | 1分 | ||||||
| 卫生间管理 | 61. | 卫生间的洗面盆、台板、镜子、手纸架、隔板及门、锁完好。 | 1分 | |||||
| 62. | 卫生间的坐便器、小便器堵塞后需在15分钟内组织疏通。 | 1分 | ||||||
| 63. | 卫生间的地漏通畅、排风扇工作正常无噪音。 | 1分 | ||||||
| 64. | 卫生间的冲水阀、面盆水龙头无无跑、冒、滴、漏现象。 | 1分 | ||||||
| 65. | 卫生间空气清新，无异味。 | 1分 | ||||||
| 66. | 卫生间备有卫生纸、洗手液、擦手纸，及时更换。 | 1分 | ||||||
| 设备房管理 | 67. | 设备间/操作间有设备检修工作时所用的警示标识牌。 | 1分 | |||||
| 68. | 各设备机房有严禁烟火的标识。 | 1分 | ||||||
| 69. | 设备房低位进线管道封堵，防止雨水倒灌。 | 1分 | ||||||
| 70. | 设备房要定期投放鼠药。 | 1分 | ||||||
| 公共秩序服务 | 管理制度 | 71. | 建立了安全管理的作业标准书。 | 1分 | ||||
| 72. | 需要建立安管员培训制度。 | 1分 | ||||||
| 73. | 建立安管员供方管理制度。 | 1分 | ||||||
| 74. | 对安管员供方要定期评估。 | 1分 | ||||||
| 环境卫生管理 | 管理要求 | 75. | 建立环境卫生管理的作业标准书。 | 1分 | ||||
| 76. | 建立保洁供方管理制度。 | 1分 | ||||||
| 77. | 建立消杀制度。 | 1分 | ||||||
| 78. | 对保洁服务供方要定期评估。 | 1分 | ||||||
| 79. | 设定垃圾集纳站（点），站（点）内卫生整洁、无异味、无污水。 | 1分 | ||||||
| 80. | 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。 | 1分 | ||||||
| 81. | 垃极日产日清，对垃圾站（点）及垃圾箱、桶定期消毒。 | 1分 | ||||||
| 82. | 在雨、雪天气及时对区**** | 1分 | ||||||
| 消杀服务 | 83. | 定期进行卫生消毒灭杀，不准使用国家禁用的清洁用品和消杀物质。 | 1分 | |||||
| 84. | 提前48小时向业主通知灭杀目的、实施具体时间、药剂名称、药剂状态、有效时间、注意事项。 | 1分 | ||||||
| 85. | 按照规定时间喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂，现场设置明显标识， | 1分 | ||||||
| 公共设施保洁 | 86. | 公共区域地面清洁，无污迹，无水痕，无纸屑。 | 1分 | |||||
| 87. | 公共区域玻璃清洁无污迹，无水珠，无手印。 | 1分 | ||||||
| 88. | 各类公共标牌上无灰尘。 | 1分 | ||||||
| 89. | 公共卫生间定时巡查制度，签字记录完整。 | 1分 | ||||||
| 90. | 公共卫生洁具做到清洁，无水迹，无异味。 | 1分 | ||||||
| 91. | 公共区域电镀设施保持光亮，无浮尘，无水迹，无锈斑。 | 1分 | ||||||
| 92. | 空调风口无灰尘。 | 1分 | ||||||
| 93. | 电梯厅地面无污迹，水迹、无纸屑、尘土、毛发，清洁，光亮，四壁无手印。 | 1分 | ||||||
| 94. | 室内公共区域内的天花板清洁、无蛛网 | 1分 | ||||||
| 95. | 公共区域各连廊、垃圾桶、防火门等保持清洁。 | 1分 | ||||||
| 96. | 景观灯、楼梯、扶手无明显灰尘、损坏、污迹，基本成本色。 | 1分 | ||||||
| 公共区域保洁 | 97. | 管理建筑外公共区**** | 1分 | |||||
| 98. | 屋面定期清洁、检查，无堵塞、无污染 | 1分 | ||||||
| 99. | 院内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 | 1分 | ||||||
| 100. | 管理建筑内公共区域地面、墙面清洁，无污迹，无水痕，无纸屑，无废弃物等 | 1分 | ||||||
| 总计分值 | 100分 | |||||||
