1月20日德阳房地产开发公司土地使用权、在建工程资产网络拍卖公告

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四川三星房地产开发有限责任公司管理人将于****10时至****10时止（延时除外）在京东拍卖破产强清平台（处置单位：四川三星房地产开发有限责任公司管理人，监督单位：四川三星房地产开发有限责任公司管理人，监督单位：广汉市人民法院，网址：https://paimai.jd.com/）进行公开拍卖活动，现公告如下：

一、重要提示

1、郑重声明：本标的系管理人依法独立履行《中华人民共和国企业破产法》第二十五条（六）项的职责在破产强清平台处分破产财产，并承担相应责任。

2、竞拍前请务必遵照《竞买公告》、《竞买须知》等要求，进行实地看样、调查标的物信息（如过户要求等）、了解竞买资质、委托代理及尾款支付方式等内容。如违反相关约定，竞买人的保证金可能会被划扣并产生其他法律责任，请理性参拍。

3、本次拍卖公告所作的情况说明、评估报告数据、图片、其他数据等，仅为竞买人参与竞买提供参考，不能作为竞买人判断、权衡价值的最终依据，拍卖的标的物范围即为本公告中标的物所列范围，竞买人根据自身需求可自行实地调查、了解、核实。未尽事宜，管理人不承担任何责任。

4、本次拍卖标的情况较为复杂，标的物以其现状为准拍卖（数量、面积、质量、瑕疵等），特别是标的物所列范围中土地使用权、在建工程资产的面积、数量以现场实际为准、现状拍卖，人民法院、管理人及辅拍机构不承担拍卖清单（即本公告标的物所列范围）中资产的数量及瑕疵保证责任。除拍卖文件披露外，竞买人应对拍卖标的的实际状况（标的物数量和面积）以及瑕疵（含显性、隐性瑕疵）等自行实地调查核实，一旦竞买视为自愿承担投资风险。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的物及相关实物现状的确认，责任自负。

5、为高效推动破产财产变价处置程序，充分发挥网络破产拍卖公开透明、成本低、效率高等优势，管理人依照《四川三星房地产开发有限责任公司破产财产变价方案》的规定，采用网络拍卖方式处置破产财产，同时充分利用网拍平台、拍卖辅助机构优势，全面客观披露财产现状，做好拍卖财产线下线上的推介工作，吸引更多市场主体参与竞买，尽最大努力使四川三星房地产开发有限责任公司资产更快化、更优化、价值最大化的处置，最大限度保护全体债权人的合法权益，由此而产生的网络平台技术服务费、综合服务费均由竞买人承担。

6、本次拍卖标的物有抵押，标的物证载面积和数量与现状不符。管理人是按评估总价拍卖，不对证载和现状的数量差负责。并且竞买成交后，办理不动产登记时可能会出现面积减小或增大，可能会造成土地实测面积增大需补缴土地出让金的情况，补缴出让金亦由竞买人自行承担，成交价款不以最终过户面积变化而产生变化，双方互不找补。办理不动产登记过户前管理人需要解除抵押，并配合办理过户。本次拍卖标的物在办理过户登记手续过程中，登记主管机关要求提供的任何以第三方名义出具或盖章（捺印）确认的报告、文件、证明等书面材料，均由竞买人自行负责洽谈联系并承担因此而产生的费用，管理人仅承担在相应文件上加盖出卖人印章的义务以及其他应由管理人履行的协助义务。因未及时取得上述书面文件导致过户停滞，管理人不承担任何责任。竞买人竞买之前需要特别关注此瑕疵，一旦参与竞买，视为对标的物及相关实物现状的确认，责任自负。

7、本次拍卖的物存在五宗土地使用权证使用年限、容积率不一致等情形，请竞买人特别关注此瑕疵，具体信息详见后文或电话咨询管理人具体情况。一旦参与竞买，视为对此瑕疵及相关实物现状的确认，责任自负。

8、标的物交易、转让登记所涉及买卖双方一切明确的或潜在的关联费用由竞买人承担，但交易过程中法律规定双方应缴纳的税各自承担，且标的物交付后房产税（若有）、土地使用税由竞买人承担，竞买人在竞买前应向所涉税务部门确认成交后应缴纳的税费标准。

二、拍卖标的物：三星房产公司土地使用权、在建工程资产，资产情况较为复杂，为此请竞买人仔细阅读并知悉、重点关注本项内容。

根据四川同力达成房地产土地资产评估有限公司出具的川同资评报字（2022）第002号《四川三星房地产开发有限责任公司破产重整模拟破产清算状态下各类资产组合清算价值分析咨询报告》，以****作为基准日，三星房产公司的财产包括“三星﹒融锦城”项目一期已开发在建工程、剩余待开发土地使用权资产，资产经评估认定的破产清算价值为761,957,385.00元。具体包括：

（一）在建工程

三星房产公司所开发“三星﹒融锦城”一期位于广汉市****

根据广汉市****

序号	项 目	预测绘建筑面积(㎡)	总套数(或间数)	备 注
1	住房	99,656.60	905	其中公寓住房175套
2	商业	1,712.51	27	分布在7#楼
3	车位	36,464.30	1031	车位1031个
4	架空(通道)	622.28	/	/
5	非机动车库	1,282.49	/	/
6	养老服务房	1,023.56	/	分布于11#楼、14#楼
7	设备用房	1,653.86	/	位于地下室
8	公厕	10.48	/	位于地下室
合 计		142,426.08	1,963.00	/
其中：可售部分		137,833.41	1,963.00	1～3项合计

截止评估基准日，三星房产公司的经营活动处于停止状态，其开发的三星﹒融锦城房产项目已于****全面停工。一期已开发项目共7幢，预测绘面积142,426.08㎡，据图纸测算，实际建筑面积约78,122.88㎡，各幢完工情况大致如下：

序号	项目	预测绘建筑面积(㎡)	完成层数	备 注
一	地上建筑	/	/	/
1	7#楼	24,514.82	6.5	完成主体6层占50%,7层占50%。
2	9#楼	7,685.48	5.5	完成主体5层，6层局部柱、剪力墙钢筋制安。
3	10#楼	7,685.48	4.0	完成主体4层，砼浇筑未完。
4	11#楼	15,407.18	12.5	完成主体12层占50%,13层占50%。12层、13层砼未浇筑。
5	12#楼	15,407.18	1.0	地下室顶板完，3米楼层钢筋模板完，砼未浇筑。
6	13#楼	15,726.68	7.0	完成主体6层占50%,8层占50%。6层、8层砼未浇筑。
7	14#楼	17,870.62	/	地下室顶板完，顶板砼未浇筑。
小计(地上建筑)		104,297.44	/	/
二	一期地下室	38,128.64	/	仅14#楼地下室未完成。
三	总 计	142,426.08	/	/

另，因“三星﹒融锦城”项目毗邻马牧河，现一期未完工尚未进行相关排水、防水工程，导致马牧河水以及地下水渗透至一期施工现场，形成巨大的积水面，一期在建工程基础、地下室长年浸泡其中。后续将涉及工程质量鉴定、修复以及如何排水、防水的问题，请竞买人予以关注。

（二）土地使用权

三星房产公司开发的“三星●融锦城”位于广汉市****

（1）当前证载土地使用权情况

序号	土地证号	取得日期	土地用途	终止年限	面积(㎡)	面积(亩)	规划容积率
1	广国用(2010) 第30178号	****	城镇住宅用地、 商服用地	住宅：2080/3/4 商服：2050/3/4	44,825.20	67.24	1.60
2	广国用(2010) 第32824号	****	城镇住宅用地	2050/4/10	4,159.30	6.24	2.50
3	川（2024）广汉市不动产权第****号	****	城镇住宅用地	2050/4/10	12,705.18	19.06	2.50
4	川（2024）广汉市****	****	城镇住宅用地、 商服用地	住宅：2080/2/7 商服：2050/2/7	109,241.36	163.85	2.50
5	广国用(2011) 第34557号	****	城镇住宅用地	2081/3/24	6,511.30	9.77	2.50
合 计		/	/	/	177,442.34	266.16	/

注：该五宗土地使用权已设置抵押权，抵押权人为达州银行股份有限公司。

（2）容积率、使用年限情况

据上表，三星房产公司“三星﹒融锦城”项目规划审批容积率为2.221，其名下五宗土地使用权证的规划容积率中的四宗为2.5，一宗为1.6，即存在五宗土地使用权证的规划容积率不一致情形。同时，五宗土地使用权证中，其中两宗住宅用地终止年限为****、一宗住宅用地终止年限为****、一宗商住用地中住宅终止年限为****，商服终止年限为****、一宗商住用地中住宅终止年限为****，商服终止年限为****，即存在五宗土地使用权证使用年限不一致情形。

（3）2018年城乡规划建设局和政府部门规划方案审批情况

****经广汉市****

（4）2024年置换后的土地办理新的产权证书情况

据前述，当年土地置换后三星房产公司未及时更换新的产权证书，为消除瑕疵，解决遗留问题，管理人于2024年将当年置换后的土地办理了新的产权证书，证号分别为川（2024）广汉市不动产权第****号、川（2024）广汉市****；面积分别为19.06 亩、163.85亩。

（5）土地使用权评估情况

2022年开展评估三星房产公司土地使用权评估工作中，经评估机构现场查看，成绵高速收费站改建工程已完成并投入使用多年，即原证载宗地实物状态、位置与现有“三星●融锦城”实际用地已发生一定变化。鉴于前述情况也为了遵循实物现状和实质重于形式的原则，评估机构在与管理人充分沟通后确定本评估项目以广汉市****

（6）实际使用面积情况

据初步调查，因马牧河河道、河堤整治改造，致三星房产公司土地实际使用面积发生了退界。管理人于2022年、2024年对退界土地面积进行了测绘，据规划部门提供数据，最新一次测绘确定在“广建规审2018(7)”载明面积基础上退界共计约11.8亩（以最终办证时权威机构出具的测绘报告载明为准）。该部分减少土地主张损失补偿的权利由买受人承接，由买受人在竞得资产后自行向相关部门进行主张。

（7）本次拍卖标的物之土地使用权面积情况

据前述，鉴于当前五宗土地使用权证证载面积为177,442.3㎡折266.16亩，与评估机构依据的广汉市****

特别约定：

1、有关税、费、规划、环保、办证等问题由竞买人自行向税务、发改、规划、城乡建委、环保、国土、房管、不动产登记、供水、供电、供气等相关职能部门了解确认。本次拍卖的产权过户、复工手续等事宜由竞买人自行向国土、规划、不动产登记、城乡建委等相关部门了解并自行办理，修建中的风险由竞买人自行承担。

2、竞买成功后，项目的更名、行政许可证照的变更以及其他立项证件等有关开发建设等事宜，管理人只提供现有的由三星房产公司移交的材料，上述事宜均由本标的物竞得者（以下称买受人）自行办理，管理人不作任何承诺，不承担由此产生的民事、行政等任何法律责任，责任和风险均由买受人承担。

3、本次拍卖的标的物中，房屋、建筑物均为在建工程，三星房产公司未办理不动产权证，管理人按现状拍卖。买受人办理不动产权证前需自行办理工程竣工验收，管理人无法提供相应资料，买受人自行负责办理一切手续及承担相应费用。

起拍价375,248,773元，保证金：37,524,877元，增价幅度：10万元或10万元整数倍。

对上述标的权属有异议者，请于****前与管理人联系（联系人：叶律师****、吕律师****）。

三、咨询看样

自****起至****止（节假日休息）接受咨询，看样时间统一定于****起至****止，有意者请与肖女士（联系方式：****）联系具体事宜。

四、竞买人条件

1、法律、行政法规、司法解释对竞买人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。

2、竞买人可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但须在竞买开始前与管理人沟通办理委托手续；竞买成功后，竞买人须与委托代理人一同到管理人处办理交付或权属转移手续。如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为。因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。

3、多位竞买人联合参与竞买的，须于竞买开始前共同前往管理人处办理登记，并提交联合竞买的协议及委托代理手续，联合竞买的协议中应明确参与本次竞拍的主体、成交后尾款支付主体及标的转移登记的主体。

4、根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十四条之规定：实施网络司法拍卖的，下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其相关的拍卖财产：（1）、负责执行的人民法院；（2）、网络服务提供者；（3）、承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；（4）、第（1）至（3）项规定主体的工作人员及近亲属。

五、优先购买权人

本标的物无优先购买权人。

六、拍卖方式

本次拍卖采取有保留价的增价拍卖方式，保留价即为起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交。无人报名或出价的，竞价会流拍。

七、拍卖延时

本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟。

八、税费及其他费用承担

标的物转让登记手续由买受人办理，管理人将给予一切必要的协助。标的物交易、转让登记所涉及的一切明确的或潜在的关联费用由买受人承担，交易过程中法律规定双方应缴纳的税各自承担。竞买人在竞买前应向所涉税务部门确认成交后应缴纳的税费标准，标的物交付后的水电气费用由买受人承担。

特别提示：标的物交付给买受人之日起至产权证书办理至买受人名下之日，该标的物应当缴纳的土地使用税、房屋使用税（如有）由买受人承担，上述房土两税买受人可以采取直接向税务机关缴纳或支付给管理人由管理人缴纳的方式。买受人未缴纳上述房土两税，管理人有权向买受人追偿，因此而产生的诉讼费、差旅费、律师费等全部由买受人承担。若因买受人未缴纳上述房土两税而导致产权证书不能及时办理或者无法办理的，由买受人承担全部责任。

九、保证金和余款支付

1、第一次出价前，意向竞买人须在京东注册账号并通过实名认证（已注册京东账号需通过实名认证），在线支付竞买保证金，支付后系统自动冻结该笔保证金，具体要求请阅读竞价页面内的《竞买须知》、《保证金须知》及京东网络竞价平台告知的竞价流程（竞价前必看）的相关准则。竞价成交的，买受人冻结的保证金将自动转为部分成交款，由京东平台结算给管理人指定账户，其他竞买人的保证金在竞价后即时解冻。竞价结束后，未能竞得者的保证金以及竞价未成交的（即流拍的）竞买人的保证金在竞价活动结束后即时解冻，保证金冻结期间不计利息。

2、由于竞买人注册账户、实名认证、开通网银、竞买人的开户银行向京东转账均需时间，为确保交纳的保证金能够在竞价程序结束前到账，竞价标的保证金金额在1000万及以上的，或企业参与竞买的，建议请竞买人在开拍前，至少提前5个工作日办理报名及保证金交纳手续。如因竞买人未能及时完成报名及保证金交纳手续，导致京东在竞价结束前未能全额收到竞买人交纳的保证金，无法为竞买人开通竞买权限，所产生的一切后果由竞买人自行承担，上拍机构、管理人、京东平台均不就此承担任何责任。

3、保证金金额往往数额较大，为避免在线支付的过程中，因银行限额而导致无法支付的问题，建议竞买人提前去相关银行办理提高网银支付限额的业务。如保证金金额超出竞买人开户银行制订的最高网银支付限额，建议采取更换网银支付限额更高的银行卡支付、多日分多笔支付、多张银行卡分多笔支付等方式交纳保证金。京东作为款项接收方，不对银行制订的网银最高支付限额造成的支付障碍承担任何责任。以下链接为各大银行对外公示的网银最高支付限额的整理页面，仅供参考，实际支付限额请咨询银行，以各银行告知为准。

银行支付限额：https:****

个人/企业参拍流程：https:****

在参拍、缴纳保证金过程中，如有疑问，请拨打京东拍卖服务热线：****

4、拍卖成交后，买受人应在成交之日起7个自然日内支付完毕技术服务费（成交价款的0.5%，上限500,000元）、综合服务费（成交价款的0.5%）；成交之日起180个自然日内付清标的物全部价款，买受人支付完毕标的物全部价款后，应在7个自然日内到管理人办公处（地址：广汉市****

5、管理人指定银行账户【账户名称：四川三星房地产开发有限责任公司管理人，开户银行：中国银行股份有限公司广汉广东路支行，银行账号：****】。

十、拍品交付

1、买受人竞得标的物后，在支付全部技术服务费、综合服务费以及全部标的物价款后，应在7个自然日内到管理人办公处签署《交付确认书》，并接收资产，资产交付后所涉的房产税（若有）、土地使用税由买受人承担。

2、办理产权过户时，管理人仅协助提供成交确认书、破产受理裁定书、指定管理人决定书、不动产权证、完税证明等文件。当具备所有过户条件时，买受人应在十个工作日内进行产权登记过户递件，管理人予以必要的配合。

十一、特别提醒

（一）标的物以实物现状为准，本管理人不承担本标的瑕疵担保责任。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。

（二）与本标的物有利害关系的人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。

（三）参照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得拍卖标的物后，破产强清平台将在管理人后台生成相应《网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际竞买人姓名、网拍竞买号信息，但不进行公示。

（四）在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本管理人发布的拍卖须知。

管理人咨询电话：叶律师 ****、吕律师****

辅拍机构咨询电话：肖女士 ****

京东咨询电话：****

四川三星房地产开发有限责任公司管理人

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